פסק-דין בתיק ת"א 12757-07

בראשית שנות החמישים של המאה הקודמת נחתמו בין התובעת לבין הקרן הקיימת לישראל חוזה פיתוח וחוזה חכירה. על-פי חוזה החכירה, הוחכרו לתובעת מקרקעין למשך ארבעים ותשע שנה, עם אפשרות להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע שנה. בחלוף תקופת החכירה הראשונה, הותנה חידוש חוזה החכירה בתשלום דמי חכירה שנתיים, שאותם ניתן היה להוון ולשלמם מראש. על פי החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", שיעור דמי החכירה המהוונים נגזר בין השאר, משיעור דמי החכירה הראשוניים ששילם החוכר בתקופת החכירה הראשונה. אם שילם דמי חכירה ראשוניים גבוהים, כהגדרתם בהחלטה, אזי הוא נדרש לשלם דמי חכירה מהוונים עבור התקופה החדשה בשיעור מופחת. אם לא שילם דמי חכירה ראשוניים, או ששילם דמי חכירה ראשוניים נמוכים, כפי שהוגדרו, אזי הוא נדרש לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור הגבוה.

לאחר משא ומתן ממושך שניהלה התובעת עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), שבו לא התקבלה עמדתה כי שילמה דמי חכירה ראשוניים, שילמה התובעת את מלוא דמי החכירה אשר נדרשה לשלם, בשיעור הגבוה, תוך מחאה. מאחר שלטענתה דרישה זו הייתה שלא כדין ובשל כך לטענתה, שילמה סך של 1,154,035 ש"ח ביתר, הגישה את התובענה הנדונה שבה עתרה להחזר תשלום זה. סכום זה אינו שנוי במחלוקת, ולפיכך אם תתקבל התביעה, תהיה התובעת זכאית להחזר סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (9.2.2004). המחלוקת היא בשאלה, אם אמנם שולם תשלום ביתר, כטענת התובעת.

השאלה הטעונה הכרעה היא אפוא, אם אמנם שילמה התובעת בתקופת החכירה הראשונה "דמי חכירה ראשוניים". רק אם נשיב על כך בחיוב, כי אז תהיה התובעת זכאית להחזר התשלום האמור.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

ב.         עיקרי העובדות הרלוונטיות ועיקרי ההליכים בתובענה

3.         התובעת, הנגב אגודה שיתופית חקלאית של משקי עובדים לתובלה בע"מ, נוסדה בשנת 1947. בתקופה הרלוונטית לתביעה היה שמה "הנגב - קואופרטיב להובלה של משקי העובדים בדרום ובנגב בע"מ".

מינהל מקרקעי ישראל, הוא הנתבע, הוקם מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (שהחליף בשנת 2009 את חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960), והופקד על ניהולם של מקרקעי ישראל שהם בבעלות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל (להלן - קק"ל).

על-פי הסכמים שנחתמו בין הצדדים שעל תוכנם נעמוד בהמשך, חוכרת התובעת מהמינהל מקרקעין בשטח של כחמישה-עשר דונם סמוך לצומת ראם (צומת מסמייה) (להלן - המקרקעין). אין מחלוקת כי השטח המוחכר מחולק כיום לשלושה מגרשים, שבאחד מהם, מגרש 15/1, בנויים תחנת דלק ומבנה מסחרי, וכי רק בו עוסקת התובענה הנדונה. בעניין דמי החכירה המהוונים שנדרשה התובעת לשלם עבור חידוש חכירת שני המגרשים הנוספים, מגרש 15/2 ומגרש 16, לא הוגשה תביעה.

4.         ביום 15.3.1954 נחתם בין קק"ל לבין התובעת הסכם פיתוח לגבי המקרקעין, ובו נקבע שהתובעת רשאית לבנות במקרקעין מוסך ותחנת דלק (להלן - הסכם הפיתוח). עוד נקבע כי אם התובעת תעמוד בתנאי ההסכם, כי אז תחכיר לה קק"ל את המגרש למשך ארבעים ותשע שנה, החל מיום 1.10.1951.

על-פי חוזה חכירה שנחתם בין קק"ל לבין התובעת, שמועד חתימתו אינו מופיע בו, המקרקעין הוחכרו לתובעת לתקופה שראשיתה ביום 1.10.1951 ועד יום 30.9.2000 (להלן - חוזה החכירה). סעיף 2 בחוזה החכירה קובע, כי בתום תקופת החכירה על-פי חוזה זה, "תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע (49) שנים נוספות, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה תעשייתית ...".

5.         סעיף 8 בחוזה החכירה קובע כי ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי חכירה יהיה ערך המגרש בלבד, והוא נקבע על בסיס של 25 ל"י לכל דונם, ובסך הכול 375 ל"י (עבור חמישה-עשר דונם). סעיף 9 קובע את אופן תשלום דמי החכירה על-פי החוזה, כך שדמי החכירה פוצלו לשני תשלומים: התשלום האחד, נקבע בסעיף 9(1)(א), הוגדר דמי חכירה שנתיים, ונקבע לפי שיעור של 4% מערך הנכסים המוחכרים, בסך של 15 ל"י בשנה. התשלום השני, נקבע בסעיף 9(1)(ב), הוגדר "בתור תמורה בעד הזכות ... להשתמש בשטח ... ובבניין שיוקם עליו בתור בניין מוסך ותחנת דלק", נפרש על תקופה של שבע שנים. 120 ל"י לכל שנה בשנתיים הראשונות, 180 ל"י לכל שנה בשלוש השנים שלאחריהן ו-240 ל"י לכל שנה בשנתיים שלאחר מכן.

משמעותן של הוראות אלו בהסכם החכירה עומדת במרכז המחלוקת שבין הצדדים. תוכנן יובא בהמשך הדברים.

6.         סעיף 10(1)(א) בחוזה החכירה מסמיך את קק"ל לקבוע מחדש את שווי המגרש בחלוף שבע שנים מתחילת תקופת החכירה ולאחר מכן, בחלוף כל פרק זמן של שבע שנים. בהתאם לסמכות זו, נחתם בין הצדדים ביום 23.4.1956 הסכם שעניינו שינוי דמי החכירה (תוך הסכמה על ויתור על הערכה חדשה ללא ועדת הערכה), שלפיו הוגדלו סכומי התשלומים שנקבעו בחוזה החכירה (להלן - התוספת של חוזה החכירה). על-פי תוספת זו להסכם, החל מיום 1.10.1956 נדרשה התובעת לשלם דמי חכירה נוספים בסך של 360 ל"י, נוסף על הסך של 15 ל"י, ובסך הכול 375 ל"י, וכן החל מיום 1.10.1957 ועד יום 30.9.1958 נקבע כי דמי החכירה יהיו בתוספת של 480 ל"י לשנה, ובסך הכול 495 ל"י.

7.         עד שנת 1965 שילמה התובעת מידי שנה את דמי החכירה השנתיים ואת התשלומים הנוספים בהתאם לחוזה החכירה ולתוספת של חוזה החכירה. אין מחלוקת שהתובעת מילאה אחר כל החיובים הכספיים שהוטלו עליה בהתאם להוראות האמורות.

בתום תקופת חוזה החכירה הראשון, ביום 16.6.2002, נחתם בין המינהל לבין התובעת חוזה חכירה חדש שעל-פיו חוכרת התובעת את מגרשים 15/2 ו-16 לארבעים ותשע שנים נוספות. על-פי החוזה, שילמה התובעת דמי חכירה מהוונים כפי שנדרשה. חוזה החכירה בעניין מגרש 15/1 נחתם רק מאוחר יותר, לאחר שהתובעת שילמה את דמי החכירה המהוונים גם עבורו, אך תוך הבעת מחאה.

המחלוקת נושא התביעה היא באשר לשאלת שיעור דמי החכירה המהוונים שהתובעת נדרשה לשלם עבור מגרש 15/1. זאת להבדיל מתשלום דמי החכירה המהוונים ששילמה עבור מגרשים 15/2 ו-16, שבעניינם לא הוגשה התובענה. מחלוקת זו נעוצה בשאלת פרשנותו של חוזה החכירה ושל החלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", שהסדירה את הכללים להארכת תוקפם של חוזי חכירה לתקופה של ארבעים ותשע שנים נוספות, בתום תקופת החכירה הראשונה.

8.         תקופת תוקפם של חוזי חכירת מקרקעין שהם בבעלות המדינה היה בדרך כלל למשך ארבעים ותשע שנים ונקבע בהם, כמו בחוזה החכירה הנדון, כי ניתן יהיה להאריך את תוקפם בתקופה נוספת של ארבעים ותשע שנים. במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שהתקבלו החל מראשית שנות השמונים של המאה הקודמת, הוסדר נושא "יובל חכירה", ונקבעו כללים בעניין הארכת תוקפם של חוזי חכירה שהיו למשך תקופה של ארבעים ותשע שנים, בתקופה זהה נוספת. החלטות אלו הסדירו בין השאר, את נושא שיעור דמי החכירה שיידרשו החוכרים לשלם למינהל ואת הסדרי התשלום.